控制过剩出狠招 兴苑路以北规划商业面积砍掉6成

2017-07-18 08:04:25来源:云南房网

    7月14日,《西山区52号片区城改项目控规调整方案(征求意见稿)》听证会在马街街道办举行,听证会获得了听证代表一致通过。从听证会内容看,处于人民西路和兴苑路之间的52号片区的规划将发生巨大变化。原规划的大量商业用地将调整为住宅用地,商业建筑面积砍掉了6成,住宅建筑面积增加近5成,如此大幅调整,是昆明市控制商业开发,降低商业用地比例的一个体现。另外,52号片区的教育用地由62亩调整为158亩,规划建设的小学由一所增加至2所,并新增一所中学。显然,学校的增加有利于推进招商。

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    西山区52号片区范围及地块分布

    52号片区大幅商改住 容积率降低

    听证会上发布的《西山区52号片区城中村改造项目控规调整》(以下简称《控规》)显示,52号片区北邻昆石铁路和人民西路,南邻兴苑路,西邻华苑路,东邻粮河路,净用地面积649亩。调整前,52号片区地上计容建筑面积为204万方,容积率为4.85,其中商业办公面积116.7万方,住宅面积84.6万方,商住比例约为6:4。调整后,地上计容建筑面积减少至176万方,容积率降为4.06,其中商业办公面积减少至45.4万方,住宅面积增加至122.4万方,商住比例变为27%:73%。

    数据已经很明显,西山区52号片区大量商业用地将调整为住宅用地,调整之后,商业建筑面积减少了71.3万方,大幅降低6成;住宅建筑面积增加了38.8万方,增幅46%。大量商业用地调整为住宅用地之后,容积率也相应的有所变动,从调整前的4.85降低至4.06。而容积率的降低,带来的是居住舒适度的提升。

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    西山区52号片区控规调整前后对比

    根据《控规》,规划调整之后,52号片区共分为A、B、C、D、E、F六个地块,其中,A地块净用地面积88.79亩,规划以高档住宅为主,沿街布置商业;B地块69.52亩,其中B1地块以住宅为主,B2地块打造办公及购物中心;C地块155.71亩,以住宅和教育用地为主,配建48班小学和27班中学;D地块170.38亩,以住宅为主,打造高档社区,沿街布置商业;E地块98.73亩,规划打造大型商业中心及住宅、酒店等;F地块65.76亩,其中F1地块为住宅用地,F2地块为教育用地,配建24班小学。

    西山区52号片区早在2013年就已启动社会投资人招标工作,至今已有4年的时间。虽然片区地段位置较好,但招商成果却不尽如人意,截止目前,已经公开明确了社会投资人的仅有A地块———旭昇地产,其余地块基本“待字闺中”,尚无明确定论。

    52号片区地段极佳,却为何难以吸引投资者?从片区规划上能看出一些端倪。52号片区此前的规划中,商业用地占了相当大的比例,204万方的总建筑面积当中,商业办公面积竟然高达60%。众所周知,昆明的商业已经严重过剩,众开发商虽然争抢昆明住宅市场,却很少涉足商业地产。对于商业过剩的问题,昆明虽然在土地出让、预售环节上踩刹车,减少商业地块的交易和数量的供应,甚至允许楼盘按规商改住,但却杯水车薪,无法彻底解决商业过剩的问题。52号片区此次大规模商改住,也是昆明市控制商业开发,降低商业用地比例的一个狠招。

    教育用地翻倍 有利于招商

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    西山区52号片区教育用地增加

    除了大面积的商改住以外,52号片区还有另外一个比较引人注目的调整——教育用地成倍增加。《控规》显示,52号片区规划调整前,片区规划建设4所幼儿园,以及1所66班的小学,小学位于C地块。调整之后,幼儿园增加至5所,小学增加至2所,由原来的66班增加至72班,分别位于C地块和F地块。此外还新增一所27班的中学,位于C地块,与48班小学相邻。调整之后,52号片区教育用地由原来的62亩增加至158亩,教育用地成倍增加。

    52号片区教育用地增加,一方面是片区商改住之后,居住面积增加,居住人口也会增加,相应的,学校的规模也需要有所扩大。另一方面,学校对于投资商来说是一个巨大的卖点,很显然,52号片区教育资源的增加,有利于吸引投资者投资方向的倾斜,推动片区招商。(赵以仙)

编辑:袁思思责任编辑:徐婷
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