商业用地不能自动续期 昆明老写字楼“寿命”过半

2017-04-19 07:35:45来源:云南房网

    什么?商铺50年到期后不能自动延长土地期限?看到这个消息,一位准备在昆明一环边上买一间老商铺的投资者,不由得惊叹起来。在这位投资者看来,今年两会期间李克强总理曾公开在记者招待会上表示,房产70年期满后可自动续期,他以为商铺也是如此,但却没有意识到,总理答复媒体时明确强调可以自动续期的是“住宅”,至于商业用房又该如何,总理并没有表态。

人民中路和青年路交叉口的美亚大厦“寿命”已经过半

    最近,北京有不动产专家明确表示,商业用房在土地期满后将不能自动续期,虽然“不能自动续期”并不代表“不能续期”,但少了“自动”二字,就意味着商业用房在土地出让期满后,恐怕要履行一些程序,甚至补缴费用,才能延续产权期限。

    不动产专家这番解释其实并不新鲜,按照我国《物权法》第149条,本来也只是规定:住宅建设用地使用权到期后,可以自动续期。其中并未提及商业用地,只不过关于住宅70年产权可以自动续期的说法已经深入人心,以至于许多商业物业的产权人以为,商业用房的产权也可以自动续期。这次北京不动产专家的表态,给商业物业的所有者泼了一盆冷水。

    一般来说,房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权属于个人产权,受《物权法》保护,其年限是永久的,但土地的所有权属于国家和集体所有,所以个人只能享有土地使用权。

    根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定,建设用地使用权最高年限是按用途来确定的。其中,居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。由于有土地使用权最高年限的硬性规定,因此人们对房屋产权期满后是否还能居住一直心存焦虑。尤其是去年温州20年产权的房屋到期后,这种焦虑再次被放大。

    昆明绝大多数商业物业的土地使用期限都是40年或50年,虽然其中大部分的开发时间都集中在最近20年,土地使用期限尚未过半,还不用太担心到期续期的问题,但昆明也有不少商业物业,特别是一些老资格的写字楼,建成时间已经超过20年,如果再加上拿地到建设花费的时间,土地使用期限已超过25年,再过10多年就要面临土地续期的问题。

    比如位于人民中路和青年路交叉口的美亚大厦,是昆明最早的商住楼之一,建成于1996年,产权只有40年,如今已超过20年。与美亚大厦比邻的如意大厦写字楼,竣工于1999年,土地使用权限也已过半。在美亚大厦对面,人民中路南侧的巨龙大厦,是昆明最早的商住楼之一,产权50年,但大厦建成于1998年,如今近半时间已经过去。

    总的来说,在上个世纪90年代,昆明在改造几条老街道时,开发过许多商业项目,现在产权时间基本都只剩一半左右了。前文提到了美亚大厦、如意大厦和巨龙大厦,以及武成商业广场等,都是当年武成路(即现在人民中路)改造后开发的商业房地产项目,从拿地到现在都有超过20年历史,即使按50年土地使用权计算,剩余产权最多也只剩20多年。

    东风路也是老商业项目比较集中的区域,其中大观商业城的开发年代已经快25年,华一广场超过20年,三合商利写字楼也超过20年,这些商品楼盘的土地使用权都在40到50年,现在都过去了一半。

编辑:谭石艳责任编辑:徐婷
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